세운4구역 종묘 논란 태릉 이중잣대 공방, 높이 기준이 뭐가 다를까?

요즘 뉴스에 자주 나오는 세운4구역 종묘 논란이 정확히 무슨 얘기인지 궁금해서 찾아본 사람을 위해 정리했다.

2025년 11월 서울시가 세운4구역 높이 기준을 완화 고시한 뒤, 2026년 1월 정부가 태릉CC 부지 주택공급 계획을 발표하면서 두 사안이 맞물려 정치권과 문화재 전문가 사이에서 동시에 거론되고 있다.

결론부터 말하면, 종묘 앞 세운4구역 재개발 높이를 둘러싸고 서울시와 국가유산청, 정부가 서로 다른 기준을 내세우고 있고, 여기에 태릉CC 주택공급 문제까지 겹치면서 이중잣대 공방으로 번진 상태다.

오세훈 서울시장과 허민 국가유산청장, 이재명 대통령까지 각자의 입장을 공개적으로 밝히면서 단순한 행정 다툼을 넘어 여론전 양상으로 커졌다.

정치 얘기는 잘 몰라도 종묘처럼 세계유산 근처를 자주 지나다니거나 나들이로 가보려는 사람이라면 알아두면 좋을 내용만 추려봤다. 어려운 법령 용어는 최대한 풀어서 설명하고, 실제 방문 전에 체크할 점까지 함께 정리했다.

세운4구역 종묘 논란, 지금 무슨 쟁점인가요

서울시는 세운4구역이 종묘 세계유산지구 밖에 있어 유산영향평가 의무 대상이 아니라고 보고, 정부와 국가유산청은 경관에 영향을 준다면 지구 안팎을 가리지 않고 같은 기준으로 평가해야 한다고 맞서는 상황이다.

거리로만 보면 세운4구역과 종묘 정전 사이는 500미터가 채 안 되는 수준이라, 고층 건물이 올라가면 조망에 직접 영향을 줄 수밖에 없다는 게 국가유산청 쪽 논리다.

정부가 2026년 1월 말 주택공급 대책에서 태릉CC 부지에 약 6,800호를 짓겠다고 발표하자, 서울시는 종묘에는 엄격한 기준을 적용하면서 태릉에는 느슨한 기준을 쓴다며 반격에 나섰다.

불과 몇 달 전까지 서울시가 국가유산청의 엄격한 심사를 답답해하던 입장이었는데, 태릉CC 발표 이후로는 오히려 더 엄격한 심사를 요구하는 쪽으로 입장이 뒤바뀐 셈이다.

서울시는 태릉CC 사업 부지의 약 13퍼센트가 태릉과 강릉의 보존 완충지역과 겹친다는 자체 추정 자료를 내놓으며, 이 정도 중첩률이면 세운4구역 못지않게 꼼꼼한 평가가 필요하다고 주장한다.

반대로 국가유산청은 세운4구역이 종묘 세계유산지구와 지리적으로 더 가깝고 가시선에 직접 걸린다는 점에서 두 사안을 단순 비교하기 어렵다고 설명한다.

구분	세운4구역	태릉CC
위치	종묘 정문 맞은편, 세계유산지구 바로 바깥	태릉·강릉 인근 골프장 부지
개발 내용	최고 약 141m 재개발	주택 약 6,800호 공급
HIA 의무 여부	서울시는 의무 아니라는 입장	정부는 절차대로 평가 진행 입장
진행 단계	사업시행계획 변경 승인, 관리처분인가 대기	공급계획 발표, 영향평가 절차 예정
주된 비판	국가유산청, 종묘 경관 훼손 우려	서울시, 이중잣대라고 반박

세운4구역 높이는 왜 두 배 가까이 늘었나요

세운4구역 최고 높이는 2018년 국가유산청과 서울시 합의 때 종로변 55m, 청계천변 71.9m 수준이었지만, 2025년 11월 서울시 고시로 약 141m까지 늘었다.

55m가 대략 15층 안팎이라면 141m는 35층을 넘는 수준이라, 체감상으로도 종묘 정전 지붕선 위로 건물이 두세 배는 더 높이 솟아오르는 셈이다.

서울시는 사업성 개선과 도심 주택 공급 확대를 이유로 높이를 완화했다고 설명했다. 공사비 상승과 금리 부담 때문에 기존 높이로는 사업 자체가 진행되기 어렵다는 조합원들의 요구도 반영됐다는 설명이다.

반면 국가유산청은 유네스코에 알리는 사전 통보 절차 없이 기준을 바꾼 것이라며 반발했고, 2018년 합의 당시 쌍방이 서명한 높이 기준을 일방적으로 변경한 점도 문제라고 지적했다.

건축·도시계획 전문가들 사이에서도 의견이 갈린다.

한쪽에서는 세운4구역처럼 오래 방치된 노후 구역은 사업성 확보가 우선이라는 의견을 내고, 다른 쪽에서는 종묘 같은 세계유산 바로 옆이라면 높이 완화보다 경관 보호가 먼저라는 의견을 낸다.

아래는 이번 논란에서 자주 언급되는 변경 포인트를 간단히 정리한 것이다.

• 종로변 기준 55m에서 약 141m로, 약 2.5배 수준 상향
• 2018년 국가유산청·서울시 공동 합의안을 서울시 단독 고시로 변경
• 유네스코 사전 통보 절차 누락 여부가 핵심 쟁점

태릉 이중잣대 공방은 왜 나왔나요

이재명 대통령이 종묘 앞 고층 개발은 막고 태릉 옆 주택 공급은 되냐는 취지의 글을 소셜미디어에 올리면서 공방이 한층 커졌다.

대통령실 메시지가 나온 다음 날부터 관련 기사와 논평이 쏟아지며 단순 행정 쟁점이 정치 이슈로 확산됐다.

허민 국가유산청장은 종묘와 태릉에 적용하는 기준 자체는 같고, 차이는 세계유산영향평가를 받아들이려는 자세에 있다고 반박했다.

정부는 태릉CC 건에 대해서는 절차대로 평가를 거치겠다고 밝힌 반면, 세운4구역은 애초에 평가 대상이 아니라는 서울시 해석이 문제의 출발점이라는 논리다.

서울시는 태릉CC 사업 부지의 약 13퍼센트가 완충지역과 겹친다고 추정하며, 그럴수록 세운4구역에도 같은 평가가 필요하다고 주장한다. 오세훈 서울시장은 같은 논리라면 종묘는 막고 태릉은 추진하는 게 모순이라는 입장을 고수하고 있다. 양측 주장을 정리하면 다음과 같다.

• 서울시 입장: 태릉CC도 완충지역과 겹치는 만큼 세운4구역과 동일한 잣대로 평가해야 하며, 그렇지 않으면 이중잣대다.
• 국가유산청·정부 입장: 두 사업에 같은 기준을 적용하고 있으며, 차이는 세운4구역 쪽이 평가 자체를 받지 않으려는 태도에 있다.
• 중립적 시각: 세계유산지구와의 물리적 거리, 가시선 영향 정도가 서로 달라 단순 비교 자체가 어렵다는 의견도 있다.

종묘 세계유산 등재가 취소될 수도 있나요

아직 등재 취소가 결정된 단계는 아니지만, 국가유산청은 유네스코 권고 절차를 지키지 않으면 그 가능성이 없지 않다고 경고한 상태다.

유네스코는 통상 세계유산 주변 개발이 문제될 경우 곧바로 등재를 취소하기보다, 먼저 보존 상태를 모니터링하고 개선을 권고하는 단계를 거친다.

세계유산영향평가(HIA)는 세계유산 주변에서 진행되는 개발이 경관과 가치를 얼마나 훼손하는지 사전에 점검하는 절차로, 국가유산청이 관련 기준과 절차를 안내하고 있다.

국가유산청은 지난해 12월 종묘 일대 약 19만 4천 제곱미터를 세계유산지구로 새로 지정하면서, 지구 안팎 사업에도 평가를 요청할 근거를 마련해 둔 상태다.

HIA에서 통상적으로 점검하는 항목은 아래와 같다. 세운4구역처럼 세계유산과 가까운 사업일수록 이 항목들을 모두 충족해야 절차가 매끄럽게 진행된다.

점검 항목	확인 내용
스카이라인	신축 건물이 유산 배경 능선·지붕선을 가리는지 여부
조망축	유산 정문·주요 지점에서 바라보는 시야에 들어오는지 여부
소음·진동	공사 중 유산 구조물에 미치는 물리적 영향
교통·인파	주변 교통량 변화가 유산 접근성에 주는 영향

지금 종묘 방문해도 괜찮을까요

논란과 별개로 종묘는 평소처럼 정상 관람이 가능하며, 다만 주변 공사 가림막은 눈에 띌 수 있다. 관람 동선 자체가 바뀌지는 않았고, 정전과 영녕전 등 핵심 전각은 그대로 둘러볼 수 있다.

지난 주말 종묘를 둘러보러 갔다가 정문 맞은편으로 올라가는 세운4구역 공사 가림막을 보고 생각보다 가깝다는 걸 체감했다.

매표소에서 받은 안내 지도를 펴보니 종묘 정문과 공사장 경계가 정말 지척이어서, 뉴스에서 왜 경관 훼손을 걱정하는지 바로 이해가 됐다. 사진을 찍으려고 정문 앞에 서면 가림막 윗부분의 타워크레인까지 한 프레임에 들어올 정도였다.

구분	내용
관람 시간	계절별로 다르며 보통 오전 9시부터 입장 마감
휴무일	매주 화요일(공식 홈페이지에서 최신 공고 확인 필요)
위치	서울 종로구 종로 157, 지하철 1·3·5호선 종로3가역 인근
관람 방식	자유 관람 또는 시간대별 해설 관람 중 선택 가능
참고	관람료와 해설 시간은 시기에 따라 바뀌므로 방문 전 공식 채널 확인 권장

초가을처럼 일교차가 큰 시기에 종묘 같은 야외 공간을 오래 걷는다면 체감 온도 변화에 더 신경 써야 한다. 종묘는 나무 그늘이 많아 한낮에는 선선하지만 해 질 무렵 금방 쌀쌀해지므로 겉옷을 챙기는 게 좋다.

관련해서는 초가을 일교차 건강관리 체크리스트를 참고하면 도움이 된다.

앞으로 어떻게 될까요

세운4구역은 사업시행계획 변경 승인까지 끝나 관리처분인가만 남은 단계로 알려져 있고, 태릉CC는 영향평가 절차가 진행될 예정이라 두 사안 모두 결론이 바로 나오지는 않을 것으로 보인다.

관리처분인가 이후에는 이주와 철거, 착공으로 이어지기 때문에 실제 공사가 눈에 띄게 진행되는 시점도 멀지 않았다는 전망이 나온다.

국가유산청과 서울시, 정부 사이 기준 차이가 시행령 개정 등으로 정리되는지가 다음 관전 포인트다. 앞으로 지켜볼 만한 지점을 정리하면 다음과 같다.

• 세계유산 주변 개발에 HIA를 의무화하는 시행령 개정이 실제로 이뤄지는지
• 유네스코가 종묘 세계유산지구 관련 모니터링 보고서를 언제, 어떤 내용으로 내는지
• 태릉CC 세계유산영향평가 결과가 세운4구역 논의에 어떤 영향을 주는지
• 세운4구역 관리처분인가 시점과 이후 착공 일정

종묘 앞을 자주 지나는 사람이라면 공사 진행 상황을 눈으로 직접 확인해보는 것도 이 논란을 이해하는 데 도움이 된다. 여러분이라면 세운4구역과 태릉CC 중 어느 쪽 기준이 더 합리적이라고 보는지 궁금하다.

자주 묻는 질문

세운4구역은 정확히 어디에 있나요

종묘 정문 맞은편, 종로와 청계천 사이 지역으로 종묘 세계유산지구 바로 바깥쪽에 있다.

태릉 이중잣대라는 말은 왜 나왔나요

정부가 태릉CC 개발에는 세계유산영향평가를 거치겠다고 하면서 세운4구역에는 적용하지 않는다고 서울시가 문제를 제기했기 때문이다.

종묘 세계유산 등재가 취소되나요

아직 결정된 사안은 아니며, 국가유산청이 절차를 지키지 않을 경우의 가능성을 경고한 수준이다.

세운4구역 공사 때문에 종묘 관람에 지장이 있나요

관람 자체에 큰 지장은 없지만 정문 맞은편에 공사 가림막이 있어 눈에 보일 수 있다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록